각종 분양 규제 완화 내용 및 시기(전매 제한, 실거주 의무, 중도금 대출, 기존 주택 처분 등)

정부는 지난 3일 침체된 부동산 시장의 분위기가 주택 공급 위축 등에 악영향을 미치는 것을 방지하기 위해 분양 규제를 대폭 완화했습니다.

전매 제한, 실거주 의무, 중도금 대출, 기존주택 처분, 특별공 등 여러 규제를 완화 예정인데, 해당 내용들과 적용 시점을 알아보겠습니다.

 

 

[목차]

1. 전매 제한

2. 실거주 의무

3. 중도금 대출

4. 특별공급 분양가

5. 1 주택 청약 당첨자

6. 무순위 청약

 

1. 전매 제한

문재인 전 정부는 투기 목적으로 주택을 구입하는 것을 막겠다는 목적으로 강력한 전매 제한을 실시했습니다.

규제지역 내 공급되는 주택이나 분양가 상한제 적용 주택 등이 전매 제한 대상이었으며, 이에 해당되면 최대 10년까지도 전매가 제한되었습니다.

 

 ○ 전매 제한 대상

    - 투기과열지구 내에서 건설, 공급되는 주택

    - 조정대상지역 내에서 건설, 공급되는 주택(공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택은 제외)

    - 분양가 상한제 적용 주택(수도권 외의 지역 중 광역시가 아닌 지역이면서, 투기과열지구가 아니거나 해제된 지역의 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 분양가 상한제 적용 주택은 제외) 

    - 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택

 

 ○ 기존 전매 제한 기간(분양 가격 및 인근 주택매매가격에 따라 기간 상이함)

구분	분양가가 인근 주택 시세 대비	투기과열지구	투기과열지구 외 지역
공공택지에서 건설, 공급되는 주택	100% 이상	5년	3년
	80% 이상 100% 미만	8년	6년
	80% 미만	10년	8년
공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택	100% 이상	5년	-
	80% 이상 100% 미만	8년	-
	80% 미만	10년	-

 

 ○ 전매 제한 개편

    - 수도권: 최대 10년 → 3년

      ① 분양가 상한제 적용 공공택지, 규제지역: 3년

      ② 과밀억제권역: 1년

      ③ 그 외 지역: 6개월

    - 지방: 최대 4년 → 1년

      ① 분양가 상한제 적용 공공택지: 1년

 

 ○ 규제 완화 시행 시기

    - 3월에 시행될 예정

    - 기존 주택들에 대해서도 소급 적용될 예정

 

이에 따라 올림픽파크포레온(둔촌주공)은 과밀억제권역으로 기존 8년이었던 전매 제한 기간이 1년으로 줄어듭니다.

입주 예정일이 2025년 1월이라 입주 전에도 분양권을 팔 수 있게 되었습니다.

실거주 의무도 폐지될 예정이어서 입주하지 않고 바로 전세를 줄 수도 있게 될 예정입니다.

 

 

2. 실거주 의무

문재인 정부는 과열되는 청약 시장의 분위기를 억제하기 위해 실거주 의무 조항을 신설했습니다.

이에 따라 새로운 주택을 분양받은 경우 무조건 실거주를 해야만 했습니다.

 

 ○ 실거주 의무 대상

    - 분양가 상한제 적용 지역 건설, 공급 주택

 

 ○ 기존 실거주 의무 기간

구분	분양가가 인근 주택 시세 대비	실거주 의무 기간
공공택지	80% 미만	5년
	80%~100% 미만	3년
민간택지	80% 미만	3년
	80%~100% 미만	2년

위의 표를 보시면 알 수 있듯이 분양가가 인근 주택들의 시세보다 저렴하면 저렴할수록 오랫동안 실거주해야 한다는 조항입니다.

 

 ○ 실거주 의무 폐지

    - 2년~최대 5년에 이르는 실거주 의무 기간에 대한 규정이 아예 폐지될 예정입니다.

 

 ○ 실거주 의무 폐지 시기

    - 실거주 의무를 폐지하기 위해서는 주택법을 개정해야 해서, 다소 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다.

    - 야당의 협조가 필요한 사항으로 더불어민주당이 협조하지 않을 수도 있지만, 최근 부동산 침체가 예상되는 상황이라 무조건 반대하기는 어려울 것으로 보입니다.

    - 법 개정 이전에 실거주 의무가 부과된 단지들에도 소급 적용 예정입니다.

 

올림픽파크포레온(둔촌주공)은 규제지역 해제로 인해 분양가 상한제 적용 지역에서 벗어났습니다.

이에 따라 실거주 의무가 없어졌으며, 전세 세입자를 구해 보증금으로 잔금을 치를 수 있게 되었습니다.

 

 

3. 중도금 대출

청약 시장이 과열되자 문재인 정부는 분양가가 12억 원이 넘는 청약 당첨자들에 대해 중도금 대출을 불가능하게 만들었습니다.

이에 따라 많은 사람들이 청약을 신청하는데 제약을 받았으며, 좋은 단지들은 현금 부자들이 쓸어가는 역효과를 낳았습니다.

 

 ○ 기존 중도금 대출 제한 대상

    - 분양가 12억 원 이상

 

 ○ 중도금 대출 허용

    - 주택도시보증공사(HUG)와의 협의를 통해 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준(12억 원)을 폐지

    - 중도금 대출 보증 인당 한도(5억 원) 폐지

 

 ○ 중도금 대출 허용 시기

    - 3월에 시행될 예정

    - 대출받는 시점 기준

 

올림픽파크포레온(둔촌주공)은 84㎡ 분양가가 12억 3,600만 원 ~ 13억 2,040만 원으로 불가능했습니다.

하지만 상한 금액이 사라짐으로써 가능해졌습니다.

첫 중도금 실행 시기가 6월로 예정되어 있어, 기간 또한 문제가 없습니다.

 

 

4. 특별공급 분양가

문재인 정부는 지난 2018년에 금수저 청약을 차단하겠다면서 투기과열지구 내 9억 원을 초과하는 고가주택을 특별공급 대상에서 제외했습니다.

 

 ○ 기존 특별공급 제외 대상

    - 투기과열 지구 내 건설, 분양 주택으로 분양가가 9억 원을 초과

 

 ○ 특별공급 제외 규정 폐지 시기

    - 2월에 폐지될 예정

    - 주택공급규칙 개정을 통해 시행 예정

    - 개정된 규칙 시행 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용

 

그동안 이 규정때문에 특별공급으로는 소형 평형 위주로 공급되었었는데, 중대형 평형도 나올 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

5. 1주택 청약 당첨자

2018년 고가주택 특별공급 제외와 함께 1 주택 청약 당첨자에 대한 기존 주택 처분 조건이 생겼습니다.

 

 ○ 기존 종전 주택 처분 의무 대상

    - 1 주택자가 청약에 당첨되었을 경우

    - 입주 가능일로부터 6개월 내에 보유한 주택을 처분 완료

    - 미처분시 분양 계약 취소 및 주택법 처벌

 

 ○ 종전 주택 처분 의무 폐지 시기

    - 2월에 폐지될 예정 후 상반기(1월 ~ 6월) 시행 예정

    - 기존 청약에 당첨돼 처분 의무가 있는 당첨자도 소급 적용 예

 

6. 무순위 청약

2021년에 청약 시장의 과열을 막겠다며 무순위 청약의 요건을 강화했습니다.

 

 ○ 기존 무순위 청약 대상

    - 해당 시·군 거주 중인 무주택자

 

 ○ 무순위 청약 요건 완화

    - 무주택 요건 폐지

 

 ○ 무순위 청약 요건 완화 시기

    - 2월에 규칙 개정을 통해 시행 예정

 

무순위 청약의 무주택 요건이 폐지됨에 따라 좋은 물건이 나올 경우 줍줍의 열기가 엄청날 것으로 예상됩니다.

 

재무 설계란? 무료로 재무 설계 및 포트폴리오 받아보기

 

9호선 연장 4단계(중앙보훈병원~고덕강일1지구) 착공 소식

 

2년 미만 보유 부동산, 다주택자 양도소득세 완화 정책